Prospek Saham Properti 2021, Antara Suku Bunga Rendah, Ciptakerja Dan SWF

0
305

(Vibizmedia – Column) – Harga saham-saham yang bergerak di sektor properti berhasil melesat pada perdagangan akhir pekan Jumat (18/12/20) setelah keputusan Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia yang memutuskan untuk mempertahankan suku bunga acuan di level terendah sepanjang sejarahnya.

Sektor properti memang secara historis diuntungkan dengan rendahnya suku bunga sebab dengan rendahnya suku bunga acuan hal ini tentunya akan menekan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah alias KPR yang nantinya akan meningkatkan penjualan properti.

Meskipun nantinya dibutuhkan jeda untuk transmisi dari penurunan suku bunga yang akhirnya dapat ditranslasikan menjadi penurunan KPR, para pelaku pasar sudah mulai optimis hal ini akan menjadi sentimen yang sangat positif bagi sektor properti.

Suku bunga KPR saat ini sendiri berada di kisaran 8% hingga 9% meskipun sudah turun jauh dari posisi awal tahun yakni di kisaran 11% hingga 13% dimana kala itu suku bunga acuan masih berada di angka 4,75% sehingga suku bunga KPR diprediksikan masih bisa turun sekitar 1% lagi.

Berikut gerak saham-saham properti yang sukses menghijau kuat meski indeks acuan IHSG masih terkoreksi 0,04%.

Indeks sektoral properti akhir pecan ini, Jumat (18/12) ditutup melesat kencang 4.97 poin atau 1,12% ke level 409.14.

Kenaikan hari ini dipimpin oleh PT Adhi Karya Tbk (ADHI) yang berhasil terbang tinggi 11,49% ke harga Rp.1650 per lembar. Sedangkan posisi kedua diisi oleh PT Ciputra Development Tbk (CTRA) yang juga melesat 11.46% di harga Rp 1070 per lembar.

Sedangkan koreksi paling tipis dibukukan oleh PT Duta Pertiwi Tbk (DUTI yang hanya mampu menghijau 0,52% dan ditutup di harga Rp 3.880 per lembar.

Sebelumnya diberitakan, Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 16-17 Desember 2020 memutuskan untuk  mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 3,75%.

Keputusan ini mempertimbangkan prakiraan inflasi yang tetap rendah, stabilitas eksternal yang terjaga, dan sebagai langkah lanjutan untuk mempercepat pemulihan ekonomi nasional. Gubernur BI Perry Warjiyo mengungkapkan perbaikan ekonomi terus berlanjut dengan ekonomi yang tumbuh 5% di 2021.

“Ke depan perekonomian dipengaruhi oleh vaksinasi dan berlanjutnya stimulus fiskal dan moneter. Ini didorong kenaikan volume perdagangan dan harga komoditas dunia,” kata Perry.

Perry juga mengatakan ketidakpastian turun seiring ketersediaan vaksin dan suku bunga rendah di tingkat global. Hal ini juga meningkatkan inflow ke negara berkembang.”Ini mendorong penguatan mata uang berbagai negara termasuk Indonesia,” kata Perry.

Sektor properti berpotensi kembali menggeliat dan melanjutkan reli harga sahamnya setelah muncul kabar bahwa sektor ini akan menjadi sektor yang diperhatikan dalam program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) serta diuntungkan dengan adanya UU Omnibus Law Cipta Kerja (UU Ciptaker).

Sebelumnya CEO Lippo Karawaci John Riady mengatakan perusahaan menilai kebijakan pemerintah untuk memberikan hak kepemilikan properti untuk warga negara asing dalam Omnibus Law dinilai sebagai pendorong positif bagi industri properti dalam negeri.

“Omnibus law yang mengizinkan kepemilikan asing di dalam negeri. Ini reformasi yang sangat menguntungkan Lippo Karawaci,” ujar John dalam paparan publik secara virtual, Senin (14/12/2020).

Sedangkan dalam sepekan terakhir, kenaikan termasif dibukukan oleh PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) yang sukses terbang 10,29% sedangkan terpantau hanya dua emiten properti raksasa yang terkoreksi sepakan terakhir yakni CTRA dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) yang masing-masing anjlok 4,85% dan 2,50%.

Mari kita pantau, kinerja saham-saham milik emiten yang cukup di kenal oleh masyarakat seperti:

ADHI – PT Adhi Karya Tbk

Untuk minggu ini harga sahamnya telah naik sebesar 33,60% dimana untuk hari ini telah melesat sebesar 11.49% dan menjadi penggerak utama kenaikan indeks sektor property.

Emiten ini telah mengumumkan target kontrak baru yang akan di capai pada tahun 2021 adalah Rp.24 triliun, naik 20% dari capaian target baru sampai akhir tahun 2020 yaitu Rp.20 triliun.

Perusahaan BUMN ini juga sudah menganggarkan belanja modal atau capital expenditure (capex) sebesar Rp.3 trilun di tahun 2021.

CTRA – PT Ciputra Development Tbk

Dalam satu pekan perdagangan, saham milik Ciputra Development ini telah menguat sebesar 16.94% dimana untuk hari ini, Jumat (18/12) ikut memimpin penguatan indeks sektor property degan kenaikan harga sahamnya sebesar 11.46 persen.

Emiten ini berencana menyiapkan anggaran belanja modal (capex) sekitar Rp.1 triliun yang 60% akan digunakan untuk pembebasan lahan dan sisanya untuk konstruksi mal, rumah sakit dan hotel.

WSKT – PT Waskita Karya Tbk

Dalam tiga hari berturut-turut saham WSKT ditutup menguat dan untuk hari ini, Jumat (18/12) naik sebesar 3.09% atau 45 poin ke harga Rp.1500 per lembar. Sementara untuk satu minggu perdagangan telah melonjak sebesar 29.31 persen.

PTPP – PT Pembangunan Perumahan Tbk

Berita terakhir mengenai emiten ini adalah adanya rencana untuk membentuk dua usaha patungan yaitu PT Kawasan Industri Terpadu Batang dan PT Pembangunan Perumahan Tirta Madani.

Pergerakan saham PTPP hari ini dimulai dengan dibuka naik 20 poin tadi pagi dan terus bergerak di atas zona hijau yang akhirnya ditutup menguat 3.81% atau 65 poin ke harga Rp.1770 per lembar.

Selama satu pecan perdagangan saham PTPP telah menguat sebesar 13.10% dan untuk tahun 2020 ini telah menguat sebesar 11.67 persen, menunjukkan telah pulih dari harga terendahnya di awal pandemi yang lalu.

Sebelumnya diberitakan, Direktur Jenderal Perbendaharaan Kementerian Keuangan RI Andin Hadiyanto mengatakan, sektor properti atau perumahan sangat berperan dalam mendorong pertumbuhan ekonomi karena Pemerintah meyakini sektor tersebut sangat strategis.

“Karena sektor properti sangat strategis, melekat di berbagai dimensi, tidak hanya dimensi ekonomi, tapi juga dimensi sosial, keuangan dan juga fiskal. Tujuan utamanya adalah untuk mengurangi backlog [kekurangan] perumahan nasional, jadi akan banyak tambahan rumah yang bisa diakses masyarakat, khususnya untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),” kata Andin dalam HUT KPR BTN ke-44 yang dikutip Senin (14/12/2020).Oleh karenanya, sektor ini juga menjadi perhatian dalam Program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN),

Menurutnya, dibutuhkan intervensi langsung dari Pemerintah untuk MBR. Intervensi yang dilakukan Pemerintah mencakup sejumlah aspek di antaranya mendorong supply side atau ketersediaan dengan mengusahakan ketersediaan rumah, meningkatkan akses pembiayaan, harga rumah yang terjangkau dan program berkelanjutan.

Untuk itu, Kementerian Keuangan via Menteri Keuangan Sri Mulyani memberikan sejumlah insentif fiskal dan alokasi anggaran belanja seperti Subsidi Selisih Bunga (SSB), Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM), Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT), Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), Dana Alokasi Khusus Fisik (DAKF) serta dana bergulir Fasilitas Pembiayaan

Saham-saham milik emiten konstruksi dan emiten semen juga didorong naik setelah  pemerintah menerbitkan payung hukum Peraturan Pemerintah (PP) melalui pembentukan Lembaga Pengelola Investasi alias Sovereign Wealth Fund (SWF) yang sudah diamanatkan sebelumnya dalam Omnibus Law.

Pemerintah telah menyelesaikan dua peraturan pelaksanaan turunan dari Undang-Undang Cipta Kerja (UU Omnibus Law Ciptaker) dan satu Keputusan Presiden (Kepres) dalam memayungi pendirian dana abadi (Sovereign Wealth Fund)Lembaga Pengelola Investasi yang akan menjadi alternatif pembiayaan untuk pembangunan proyek infrastruktur di Indonesia.

Sebanyak dua regulasi turunan tersebut yakni Peraturan Pemerintah (PP) No. 73 Tahun 2020 tentang Modal Awal Lembaga Pengelola Investasi dan Peraturan Pemerintah No. 74 Tahun 2020 tentang Lembaga Pengelola Investasi (LPI).

Keduanya merupakan peraturan pelaksanaan atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, terutama di bidang investasi.

Kemudian ada lagi lagi aturan yakni Keputusan Presiden Nomor 128/P Tahun 2020 tentang Pembentukan Panitia Seleksi Pemilihan Calon Anggota Dewan Pengawas LPI dari Unsur Profesional.

Dengan dikebutnya SWF diharapkan ini akan mendorong pembangunan infrastruktur dan proyek strategis lainnya di Indonesia dan menguntungkan emiten konstruksi BUMM yang pada minggu ini telah melesat kencang.

Tentunya dengan terbangnya saham-saham konstruksi membuat para pelaku pasar bertanya-tanya apakah saham-saham ini masih murah dan layak koleksi meski sudah terbang tinggi?

Ternyata walaupun mayoritas saham-saham konstruksi milik BUMN sudah terbang tinggi dalam beberapa bulan terakhir, faktanya ada dua saham konstruksi masih belum mampu pulih dari serangan pandemi virus corona yang ditunjukkan dari kinerja harganya secara tahun berjalan.

Masih terkoreksinya saham konstruksi Pelat Merah menunjukkan potensi keuntungan yang bisa didapatkan di saham-saham tersebut mash terbuka apabila levelnya kembali ke level awal tahun.

Apalagi jika mengingat nantinya ketika sudah diuntungkan dari kemunculan Omnibus Law dan SWF, laporan keuangan perseroan akan kembali membaik paska diserang pandemi.

Harga saham emiten konstruksi BUMN yang masih terkoreksi selama tahun berjalan adalah PT Wijaya Karya Tbk (WIKA) dengan koreksi tipis hanya sebesar 0.50%.

Secara valuasi sendiri apabila menggunakan metode laba bersih dibandingkan dengan harga saham alias PER (price to earnings ratio), valuasi emiten konstruksi pelat merah tergolong mahal pasalnya PER saham-saham konstruksi sudah menyentuh triple digit alias ratusan kali lipat, jauh di atas rata-rata emiten konstruksi dengan PER sebesar 31,6 kali.

Bahkan emiten WSKT masih merugi Rp 2,64 triliun selama tahun 2020 ini sehingga PER-nya tidak dapat dianalisis. Bengkaknya PER saham konstruksi Pelat Merah sebab sektor konstruksi menjadi salah satu sektor yang terdampak parah oleh corona sehingga laba bersihnya anjlok.

Proyek-proyek strategis emiten konstruksi ini sempat macet akibat diberlakukanya PSBB (pembatasan sosial berskala besar) serta proyek-proyek ini cenderung membutuhkan modal kerja di awal yang besar sehingga ketika proyek mangkrak maka biaya modal akan meningkat.

Dengan PER yang jumbo ini para pelaku pasar bertaruh dengan kehadiran Omnibus Law dan SWF ke depanya sektor konstruksi Pelat Merah akan kembali profitable bahkan diharapkan keuntunganya akan meningkat dari tahun-tahun sebelumnya karena proyek-proyek strategis nasional akan kembali digenjot.

Sedangkan apabila menggunakan metode valuasi nilai buku dibandingkan dengan harga sahamnya alias metode PBV (price to book value), maka valuasi saham-saham konstruksi pelat merah sejatinya masih murah karena masih berada di bawah rata-rata industri yaitu di angka 1,7 kali.

Tercatat menggunakan metode ini maka saham konstruksi Pelat Merah yang paling murah jatuh pada saham milik PT Adhi Karya Tbk (ADHI) dengan PBV 1.06 kali sedangkan saham konstruksi yang paling mahal jatuh kepada WSKT meskipun di angka 1,53 kali PBV WSKT masih tergolong murah.

Selasti Panjaitan/Vibizmedia
Editor : Asido Situmorang

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here