Pajak Penjualan Tanah: Jenis, Mekanisme dan Cara Perhitungannya

0
266

(Vibizmedia-Nasional) – Pajak penjualan tanah merupakan konsekuensi dari kegiatan ekonomi transaksi jual beli tanah.

Transaksi jual beli tanah ini juga melibatkan biaya-biaya lain yang muncul dan harus dipenuhi oleh pihak penjual maupun pembeli sesuai peraturan yang berlaku.

Pajak penjualan tanah secara ringkas merupakan pungutan yang harus dibayarkan penjual atau pembeli atas tanah yang menjadi objek jual beli.

Secara umum, ada dua pajak penjualan tanah yang akan muncul dari sebuah transaksi jual beli tanah, yakni PPh (Pajak Penghasilan) untuk penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk pembeli.

Dasar hukum pajak penjualan tanah yang dikenakan kepada penjual, yakni PPh. Adapun berdasarkan aturan ini, besarnya PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan.

Yang perlu diperhatikan, PPh harus dibayarkan oleh pihak penjual sebelum memperoleh AJB (Akta Jual Beli). Bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh yang menimbulkan tidak adanya AJB, maka akan menimbulkan sengketa atas tanah di masa mendatang sekalipun ada kwitansi jual beli tanah tersebut.

Sebelum mendapatkan akta jual beli, penjual terlebih dahulu harus membayarkan pajak penjualan tanah berupa PPh. Tanpa ada pembayaran PPh, maka penjual dianggap melanggar aturan sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolak membuat akta jual beli.

Dengan demikian, bagi penjual yang belum melunasi pajak penjualan tanah PPh maka transaksi tak bisa dilakukan. Pasalnya, PPAT pun tidak akan mau membuatkan akta jual beli tanah yang dilakukan. Pajak penjualan tanah PPH merupakan bagian dari pajak jual beli tanah yang menjadi kewajiban pihak penjual.

Dasar Hukum BPHTB

Selanjutnya untuk pajak penjualan tanah BPHTB bagi pembeli, juga memiliki dasar hukum tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah ini bisa juga disebut sebagai perbuatan atau peristiwa hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi maupun badan.

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun kini BPHTB sudah dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Selain dasar hukum, Anda juga perlu memahami dasar pengenaan pajak penjualan tanah BPHTP. Dasar pengenaan pajak penjualan tanah BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan besaran tarif 5% dari nilai perolehan objek pajak dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya pajak yang harus dibayar bergantung pada kedua hal tersebut.

NJOP dapat diartikan sebagai harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli. Apabila Anda mendapatkan tanah dari warisan, hibah, atau tukar menukar, maka yang menjadi patokan nilai adalah harga pasaran secara umum. Oleh karena itu, NJOP antar wilayah bisa berbeda.

Anda bisa memilih salah satu dari NPOP dan NJOP sebagai harga tanah karena pada dasarnya NPOP dan NJOP merupakan harga yang telah disepakati penjual maupun pembeli. Namun, tidak hanya dua hal itu yang bisa memengaruhi besaran pajak penjualan tanah.
Ada pula Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Jika antara penjual dan pembeli sudah menyepakati harga jual tanah, maka akan dikurangkan terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum dikalikan 5% untuk mendapatkan nilai pajak yang harus dibayar.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah PPh

Menghitung besarnya pajak penjualan tanah berupa PPh tidaklah sulit. Misalnya dalam sebuah transaksi jual beli tanah, kedua belah pihak telah sepakat untuk melakukan transaksi tanah senilai Rp400.000.000, maka berdasarkan peraturan yang ditetapkan, besarnya PPh adalah:
= 2.5% x Rp400.000.000
= Rp10.000.000,00.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah BPHTB

Begitupun dengan perhitungan pajak penjualan tanah berupa BPHTB yang tidak terlalu sulit. Misalnya, ada sebidang tanah yang sedang ditransaksikan memiliki NPOP sebesar Rp150.000.000 NPOPTKP sebesar Rp80.000.000.

Dengan demikian, maka pajak penjualan tanah BPHTB menjadi seperti berikut ini:
NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
= Rp150.000.000,00 – Rp80.000.000,00
= Rp70.000.000,00
BPHTB Terutang
= 5% x Rp70.000.000,00
= Rp3.500.000,00

Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Di samping urusan pajak penjualan tanah saat melakukan transaksi jual beli tanah termasuk juga biaya-biaya lain yang muncul, ada beberapa hal penting lain yang harus dilakukan baik oleh pembeli maupun penjual.
• Hal pertama yang perlu diperhatikan saat transaksi pajak penjualan tanah adalah melakukan pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.
• PPh harus sudah dilunasi oleh pihak penjual sebelum melakukan pengurusan AJB dan menerima uang penjualan tanah.
• Libatkan saksi ketika dilakukan pembacaan dan penandatanganan AJB guna menghindari sengketa maupun wanprestasi.
• PPAT tidak menerbitkan AJB sebelum PPh diselesaikan oleh penjual.
• PPAT tidak menandatangani AJB sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli tanah.
• Transaksi jual beli tanah merupakan salah satu kegiatan ekonomi yang menimbulkan berbagai kewajiban berupa pajak maupun biaya lain pada pihak penjual dan pembeli. Pajak jual beli tanah dan yang dimaksud adalah PPh dan menjadi kewajiban pihak penjual dan BPHTB serta PPN (tergantung kondisi). Di samping pengeluaran pokok tersebut, ada pula beberapa kemungkinan biaya tambahan lain seperti biaya pengecekan sertifikat, jasa notaris, dan sebagainya.

Membayarkan pajak penjualan tanah merupakan kewajiban bagi penjual maupun pembeli.

Apa Itu Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah?

Belum banyak yang tahu terkait pengertian biaya balik nama sertifikat tanah. Selayaknya biaya balik nama motor, prosedur yang satu ini harus dilakukan untuk mengganti nama kepemilikan sebuah properti. Biasanya terjadi pada saat transaksi jual beli tanah atau pemberian warisan, dimana pemilik yang baru ingin namanya terdaftar di sertifikat secara legal.

Dengan adanya perubahan kepemilikan ini, Anda tidak hanya secara resmi memiliki tanah tersebut atas nama Anda, namun juga segala keperluan administrasi yang ada akan lebih mudah untuk diurus.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah Anda mengetahui pengertian balik nama sertifikat tanah. Selanjutnya, Anda perlu mengetahui persyaratan apa saja yang harus Anda penuhi sebelum menyiapkan biaya balik nama sertifikat tanah. Persyaratan administrasi ini meliputi beberapa dokumen penting berikut.
• Akta jual beli (AJB) dan sertifikat asli dari PPAT
• Formulir permohonan yang sudah ditanda tangani
• Fotokopi e-KTP dan KK penjual dan pembeli tanah (jika diwakilkan, sertakan juga identitas pihak ketiga yang diberi kuasa)
• Fotokopi akta pendirian & pengesahan badan hukum
• Izin pemindahan hak (jika sertifikat tanah hanya boleh dipindah tangankan jika mendapat izin dari instansi berwenang)
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan
• Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan
Selain itu, Anda juga perlu menyiapkan beberapa dokumen tambahan seperti:
• Informasi tanah (luas, letak, penggunaan)
• Surat pernyataan bebas sengketa
• Surat pernyataan tanah dikuasai secara fisik

Catatan, jika tanah yang dibeli tidak terdapat masalah, pembeli tanah diwajibkan untuk membayar Pajak PPH sebesar 2,5% dari nilai penjualan tanah (nilai bruto) ke Kantor PPAT. Kebijakan ini sesuai dengan PP No. 34 Tahun 2016.

Saat melakukan balik nama, pastikan semua dokumen yang dibutuhkan lengkap, membayar biaya yang diberlakukan, serta mengikuti proses balik nama sesuai dengan aturan yang berlaku di domisili Anda.

Biaya yang Dikeluarkan Saat Balik Nama Sertifikat

Selama proses balik nama, ada sejumlah biaya balik nama sertifikat tanah yang harus Anda persiapkan. Biaya tersebut meliputi:
1. Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya penerbitan AJB bisa berbeda-beda tiap daerahnya, tergantung dari harga yang ditetapkan oleh setiap kantor PPAT. Namun, umumnya biaya yang dikenakan berkisar antara 0,5-1% dari nilai transaksi. Jadi, semakin besar nilai transaksi yang ada, maka semakin besar pula biaya penerbitan AJB yang dikenakan. Oleh karenanya, Anda bisa berkonsultasi dulu ke beberapa kantor PPAT untuk mendapatkan harga yang sesuai.

2. Pengecekan Keabsahan atau Keaslian Sertifikat Tanah

Dokumen yang sudah masuk ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), selanjutnya akan dilakukan pengecekan keaslian sertifikat tanah untuk membuktikan jika sertifikat tersebut bebas dari sengketa atau masalah lainnya. Biaya yang dikenakan untuk pengecekan ini sebesar Rp 50 ribu.

3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB yang perlu Anda siapkan yakni sebesar 5% dari harga tanah dikurangi dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

4. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya balik nama sertifikat tanah dapat Anda hitung menggunakan rumus berikut:
Nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).
Misalnya Anda membeli tanah seluas 100 meter dengan harga per meternya senilai Rp 1 juta, maka biaya balik nama sertifikat yang perlu Anda bayarkan sebesar Rp 100 ribu.

Untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah bukanlah hal yang sulit jika Anda memahami setiap komponen yang telah dijelaskan diatas. Rumus untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah adalah total dari seluruh komponen biaya diatas (Biaya AJB + BPHTB + Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah + Biaya Balik Nama).

Diantara keempat komponen biaya tersebut, hanya biaya pengecekan sertifikat tanah yang memiliki nilai tetap yaitu Rp 50.000. Besaran komponen biaya lainnya mengikut besaran NJOP dan nilai transaksi jual beli yang terjadi.

Untuk memudahkan perhitungan, perhatikan simulasi perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah berikut ini.

Asumsikan, Anda membeli tanah seluas 300 m2 dengan luas bangunan 150 m2. Harga tanah per m2 nya sebesar Rp 750.000 dan nilai bangunan per m2 nya adalah Rp 650.000. Nilai transaksi atas jual beli tanah dan bangunan tersebut adalah Rp 322.500.000.

Biaya balik nama sertifikat tanah yang harus dibayar adalah sebagai berikut:

1. Biaya Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya AJB memiliki besaran yang berbeda pada setiap PPAT. Namun, dapat dipastikan besarannya berada pada kisaran 0,5% – 1%.
Asumsikan pada kondisi kali ini besaran biaya AJB adalah 1% dari Nilai Transaksi Jual Beli Tanah. Sehingga, biaya penerbitan Akta Jual Beli adalah sebesar 1% x Rp 322.500.00 = Rp 3.225.000.

2. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya BPHTB umumnya sebesar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). Simulasi perhitungannya sebagai berikut:
Harga tanah = 300 m2 x Rp 750.000 = Rp 225.000.000
Harga bangunan = 150 m2 x Rp 650.000 = Rp 97.500.000
Jumlah Harga Pembelian Rumah = Rp 225.000.000 + Rp 97.500.000 = Rp 322.500.000
Nilai Tidak Kena Pajak = RP 97.500.000
Nilai untuk perhitungan BPHTB = Rp 225.000.000
Biaya BPHTB yang harus dibayar = (5% x Rp 225.000.000) = Rp 11.250.000

3. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

Biaya selanjutnya adalah biaya pengecekan sertifikat tanah yang akan dibayarkan kepada BPN. BPN akan memeriksa keabsahan sertifikat tanah tersebut atau dengan kata lain tidak bermasalah. Biaya yang dibutuhkan untuk pengecekan keabsahan sertifikat tanah ini adalah Rp 50.000.

4. Biaya Balik Nama

Untuk biaya ini dihitung dengan rumus nilai jual tanah dan bangunan dibagi dengan 1.000. Sehingga, dengan contoh perhitungan diatas, biaya yang harus dikeluarkan adalah Rp 322.500.000/1.000 = Rp 322.500.

Total biaya balik nama sertifikat tanah yang harus Anda bayarkan adalah Rp 3.225.000 + Rp 11.250.000 + Rp 50.000 + Rp 322.500 = Rp 14.847.500.

Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

Balik nama sertifikat tanah bisa Anda lakukan dengan dua pilihan. Pertama, Anda bisa mengurusnya secara mandiri. Kedua, balik nama diurus oleh PPAT dimana Anda tidak perlu repot-repot mengunjungi kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Adapun dokumen yang perlu dipersiapkan jika Anda menggunakan jasa PPAT yakni sama persis dengan dokumen yang sudah disebutkan terkait persyaratan balik nama sertifikat tanah. Adapun biaya balik nama sertifikat tanah di PPAT bisa berbeda-beda, tergantung dari tarif PPAT pilihan Anda.

Cara Mudah Cek Sertifikat Tanah Secara Online

Sertifikat tanah merupakan bukti otentik kepemilikan suatu properti. Nah, bagi Anda yang ingin memastikan keaslian surat tanah sebelum hendak membelinya, kini Anda dapat mengeceknya secara online dengan dua cara.

Cara pertama yaitu menggunakan aplikasi bernama ‘Sentuh Tanahku’ yang dibuat oleh Badan Pertanahan Nasional.

Cara kedua yaitu mengeceknya secara online melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN.

Cara Cek Sertifikat Tanah di Aplikasi

1. Unduh aplikasi Sentuh Tanahku di Play Store ataupun App Store
2. Lakukan registrasi dengan memasukan username, email, dan password
3. Lakukan aktivasi akun dengan cara klik link yang dikirimkan ke email Anda
4. Selanjutnya, klik ‘aktivasi’ untuk mengaktifkan akun Anda
5. Buka aplikasi, login dengan username dan password yang sudah Anda buat
6. Pada menu aplikasi pilih ‘Cek Berkas BPN Online’
7. Pilih ‘info sertifikat’
8. Informasi terkait data-data yang ada pada sertifikat tanah Anda akan ditampilkan di layar

Cara Cek Sertifikat Tanah di Website Resmi

Kedua, Anda juga bisa mengecek sertifikat tanah melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN. Caranya sebagai berikut.
1. Kunjungi situs www.atrbpn.go.id
2. Pada beranda pilih ‘Publikasi’
3. Klik ‘Layanan’
4. Pilih opsi yang Anda butuhkan: Forum Diskusi, Peta, Pengecekan Berkas, Pengumuman Sertipikat Hilang, Layanan Pertanahan
5. Klik lalu tunggu sebentar sampai informasi yang Anda inginkan ditampilkan pada layar