(Vibizmedia-Nasional) Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang diberikan pemerintah untuk mendorong pembelian rumah hingga Rp2 miliar dinilai mulai kehilangan daya dorong. Di tengah lemahnya daya beli masyarakat kelas menengah ke bawah, penjualan rumah segmen tersebut belum menunjukkan peningkatan signifikan hingga paruh pertama 2026.
General Manager Indonesia Knight Frank, Frank Tumewa, mengatakan kondisi pasar properti pada awal tahun ini menunjukkan bahwa penjualan rumah kelas menengah bawah belum terdongkrak secara optimal meskipun pemerintah memberikan insentif PPN DTP.
“Kita melihat seperti itu karena memang kelas menengah ke bawah memang masih kesulitan untuk pembelian properti. Jadi kita melihat yang untuk serapannya ini masih tidak terlalu banyak untuk first half tahun,” ujar Frank dalam Online Press Conference Jakarta Property Highlights H1 2026, Kamis (6/8/2026).
Menurutnya, kondisi berbeda justru terlihat pada segmen properti kelas menengah atas. Rumah dengan harga di atas Rp5 miliar masih mencatatkan pergerakan penjualan yang relatif baik, meskipun segmen tersebut tidak memperoleh insentif PPN DTP.
“Saat ini untuk market yang middle up yang masih bergerak. Dimana PPN DTP mungkin masih di bawah harganya Rp5 miliar ke bawah. Sedangkan yang sekarang masih berjalan bagus itu yang harganya Rp5 miliar ke atas,” jelasnya.
PPN DTP Tak Lagi Jadi Magnet Utama
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat, menambahkan bahwa efektivitas PPN DTP pada awal 2026 tidak lagi sebesar tahun-tahun sebelumnya.
Padahal, pada periode sebelumnya, insentif tersebut menjadi salah satu faktor utama yang mendorong konsumen membeli rumah. Kontribusi transaksi yang memanfaatkan PPN DTP bahkan disebut mencapai dua digit di sejumlah pengembang.
“Bahkan beberapa developer menyebutkan bahwa kontribusi penjualan rumah dengan PPN DTP itu bisa, persentasinya bisa sampai dua digit gitu ya. Dua digit bukan sepuluh ke atas, jadi sudah dua digit ya. Jadi kontribusinya itu cukup signifikan untuk menggerakkan transaksi di sektor residensial,” kata Syarifah.
Namun, kondisi tersebut belum kembali terlihat pada tahun ini. Lemahnya daya beli masyarakat menjadi salah satu faktor yang membuat insentif pajak belum mampu mendorong permintaan secara maksimal.
Syarifah menilai persoalan tersebut tidak dapat dilihat hanya dari sisi insentif pajak. Kondisi pasar properti dipengaruhi berbagai faktor, mulai dari kemampuan daya beli, kondisi ekonomi, hingga keputusan masyarakat untuk mengambil kredit dan membeli rumah.
Pemerintah Perlu Evaluasi Skema Insentif
Menurut Syarifah, pemerintah perlu melakukan evaluasi secara berkala terhadap skema PPN DTP agar manfaat insentif benar-benar mampu menjangkau masyarakat yang menjadi sasaran.
Apalagi, kebijakan tersebut telah berjalan selama beberapa periode. Karena itu, formula insentif dinilai perlu disesuaikan dengan kondisi pasar dan kemampuan daya beli masyarakat saat ini.
“Saya rasa ini adalah hal yang sifatnya multi dimensi ya. Ketika kenapa ini sudah berjalan two years, mungkin tahun ketiga, tahun keempat, dan kita perlu memformulasikan lagi lebih cermat sehingga real effective demand-nya bisa menyerap PPN DTP lebih efektif,” tuturnya.
Fenomena ini menunjukkan adanya paradoks di pasar properti 2026. Insentif pemerintah menyasar pembeli rumah hingga Rp2 miliar, tetapi justru segmen rumah mewah di atas Rp5 miliar yang terlihat lebih aktif.
Kondisi tersebut menjadi sinyal bahwa persoalan pasar properti saat ini bukan semata-mata mengenai harga atau besarnya insentif pajak, melainkan juga terkait kemampuan masyarakat dalam membeli rumah.
